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租赁期满租约能不能“自动续约”?

来源:刘广律师网 | 作者:刘广 | 时间:2017/11/27

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  【案情】

  王某在某小区租了一套房屋,当时与业主期为一年。合同期满后,王某未与业主重新签订,又继续使用该房屋近六个月,并交了租金。现在王某决定不再租这个房屋了,但业主要求王某找人转租,否则不退回三万元押金。那么:法律是否有自动续约的规定?如果王某找不到人租这个铺,业主是否有权扣王某的押金?

  【分歧】

  王某租赁期满,租约能否“自动续约”?

  第一种观点认为,王某租赁期满后,在继续使用该房屋的情况下,业主未表示异议,并收取了租金,视为双方达成了“自动续约”。现王某如不找人转租,则违背了双方“自动”达成的契约,业主有权扣王某的租金。

  第二种观点认为,我国法律并没有自动续约的规定,租赁期满,王某与业主没有明确约定租赁期限,则租赁期限视为不定期租赁。在不定期租赁的情况下,王某决定不再租此房屋,业主无权扣王某的押金。

  【管析】

  笔者同意第二种观点,理由如下:

  按照《中华人民共和国》第二百三十二条之规定,“ 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

  本案中,王某与业主的租赁合同期满之后,又继续交租并使用该房屋的,该租赁合同已自动转为不定期合同,依法律规定,业主有权随时终止租赁合同,要求王某搬出该铺,但要给王某必要的准备时间;王某也有权随时终止租赁合同,但要及时通知业主。终止租赁合同后,王某没有义务为业主再找新的承租人。至于业主扣王某押金,是既没有合同依据,又没有法律支持的,业主应全额退还押金给王某。